Fernablebare Erfassungsgeräte

Seit dem 1.12.2021 ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zu installieren. Alle Zähler, die nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Dies gilt jedoch nicht bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Selbst wenn Sie heute einen Zähler ohne Fernablesung einbauen, müsste dieser zum Ablauf der o.g. Frist auf ein fernablesbares System umgestellt werden. Die Pflicht entfällt nur in Ausnahmefällen, z.B. wenn die Installation von Zählern oder Heizkostenverteilern unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht. Dies ist der Fall, wenn die Kosten durch die zu erwartenden Energieeinsparungen nicht innerhalb von zehn Jahren erwirtschaftet werden können bzw. wenn es sich um Passivhaus handeln sollte.

Grundsätzlich müssen alle Räume, die einen Heizkörper aufweisen, mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet werden. Für Räume ohne Heizkörper gilt dies nicht. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 HeizKV sind die Gemeinschaftsräume von der Ausstattungspflicht ausgenommen. Dazu gehören die Räume, die allen Nutzern gemeinsam zur Verfügung stehen, zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Trockenräume, Waschküchen, Fahrradkeller usw.

Durch den Einbau fernablesbarer Geräte handelt es sich um eine Maßnahme, die den Gebrauchswert erhöht. Die Kosten für die Umstellung auf fernablesbare Geräte können somit als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Künftig stellt der Einbau eines fernablesbaren Geräts zudem eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme gemäß § 555b Nr. 6 BGB dar, sodass aus diesem Grund eine Modernisierungsmieterhöhung (auch bei Indexmieten) nach § 559 Abs. 1 BGB gerechtfertigt ist.

Werden die fernablesbaren Erfassungsgeräte gemietet – viele Dienstleister bieten nur noch Mietgeräte an –, ist Folgendes zu beachten: Entscheidet sich der Gebäudeeigentümer für die Anmietung der Geräte, müssen die Mieter vorab unter Bekanntgabe der künftigen Mietkosten darüber informiert werden (Mitteilungspflicht gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV). Dies ist nur dann entbehrlich, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Anmietung der Erfassungsgeräte beschlossen hat.

Die Pflicht verbrauchsabhängigen Abrechnung mittels Fernablese kann im Mietvertrag nicht abbedungen werden.

Mietspiegel 2027

Auf Anfrage bei der Stadt Willich, ob der für MAi 2027 in Aussicht stehende Mietespiegel wieder ein einfacher oder aber ein qualifzierter Mietspiegel sei, erhielten wir folgende antwort:

„Sehr geehrter Herr Viehmann,

bei dem zu erwartenden Mietspiegel wird er sich erneut um einen einfachen Mietspiegel handeln.

In der Zeit vom 01.07. bis 31.12.2026 findet eine Umfrage für den Mietspiegel im Kreis Viersen statt. Beteiligen Sie sich gerne: https://www.kreis-viersen.de/themen/bauen/mietspiegel#

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
Valentina van Dornick“

Mitgliederversammlung 2026

Die Mitliederversammling 2026 findet am 15.04. in den Räumen der Elektro Lücke GmbH., Walzwerkstraße 10 in 47877 Willich um 18:00 h statt.

Thema des Hauptvortrages ist die Förderung von Instandsetztungs- und Modernisierungmaßnamen im Bestandgebäude.

Neuer GWW Vorstand

In der Mitgliederversammlung am 09.04.2025 wurden folgende Personen in den Vortsand des GWWeV gewählt:

Sophie Reuter, 1. Vorsitzende

Nicole Findeisen, 2. Vorsitzende

Detlef Oeldemann, 3. Vorsitzender

Hajo Gribs, Kassnewart

Ralf Viehmann, Schriftführer

Mietspiegel 2025 der Stadt Willich

Der Mietspiegel der Stadt Willich 2025 ist unter

https://www.stadt-willich.de/service/dienstleistungen/mietspiegel-erhebung

einsehbar.

Mitgliederversammlung 2025

Die diesjährige Mitgliederversammlung findet am 09.04.2025 um 19:00 im Hause Walzwerkstraße 10 in 47877 Willich statt (Elektro Lücke GmbH).

Tagesordnung

Öffentlich:

1. Begrüßung durch den Vorsitzenden
2. Beratungsschwerpunkte im Jahre 2024
3. Die E-Rechnung

Nicht-öffentlich:

Vorstellung der Kandidaten und Wahl des Vorstandes.

Auskunftspflichten und – obliegenheiten des Vermieters

Der Vermieter muss dem Mieter folgende Informationen erteilen:
• Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zumindest eine Kopie des Energieausweises zu überlassen.
• Der Vermieter muss dem Mieter die vorgeschriebenen Datenschutzhinweise erteilen.
• Soweit sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet und die Regeln der Mietpreisbremse greifen, treffen den Vermieter umfangreiche Auskunftspflichten, so er denn eine neue Miete verlangt, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Sollte die Wohnung vermietet werden, ohne dass der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Belehrung über dessen Widerrufsrecht zu erteilen.
• Soweit über die Immobilie die Zwangsversteigerung angeordnet ist, ist der Mieter zu informieren.
• Soweit in den für die Wohnung verwandten Baustoffen gebundene Gefahrenstoffe enthalten sind, ist der Mieter hierauf hinzuweisen.

Der Vermieter sollte dem Mieter folgende Informationen erteilen:
• Der Mieter sollte auf das richtige Heizen und Lüften hingewiesen werden.
• Im Falle des Vorhandenseins von Balkonen oder Terrassen sollte der Mieter darüber informiert werden, dass die ihm übertragene Verkehrssicherungspflicht auch das Reinhalten des Abflusses umfasst.
• Soweit in der Wohnung hochwertige Baustoffe verwandt wurden, wie zum Beispiel Parkett oder Marmor, sollte der Mieter auf den richtigen Umgang und die richtige Reinigung hingewiesen werden.
• Sollte für den Vermieter absehbar sein, dass er die Wohnung zukünftig für sich oder seine Familienangehörige nutzen will, ist der Mieter bei Abschluss des Vertrages hierauf hinzuw

Aufrechnung  gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10.07.2024 entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann möglich ist, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.

VIII ZR 184/23

Wegfall Eigenbedarf – Mitteilungspflicht

Über die Frage, wann die Mitteilungspflicht betreffend den Wegfall des Eigenbedarfs entfällt,  vertritt die herrschende Mienung folgende Ansicht:

„Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet.

Fällt der Eigenbedarf also vor Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung weg, trifft den Vermieter auch eine strafrechtlich relevante Hinweispflicht gegenüber dem Mieter, auf die veränderte Lage hinzuweisen. Bei Verstoß gegen diese Pflicht kann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen.

Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunkts über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z. B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z. B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadensersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich „im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf“ geschlossen worden ist.

Die Mitteilungspflicht des Vermieters entfällt ferner, wenn der Mieter bereits vor dem Wegfall des Kündigungsgrunds die Wohnung geräumt hatte.

Die Hinweis(Garanten)pflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs und noch vor dessen Wegfall mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Insofern ist dem Vermieter zur Aufklärung des Mieters eine angemessene Frist zuzubilligen, die sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst.“

aus Haufe

Wegfall des Eigenbedarfs verschwiegen: Betrug am Mieter!

„1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.
2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.
3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 – 412 Ds 25/23″