Auskunftspflichten und – obliegenheiten des Vermieters

Der Vermieter muss dem Mieter folgende Informationen erteilen:
• Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zumindest eine Kopie des Energieausweises zu überlassen.
• Der Vermieter muss dem Mieter die vorgeschriebenen Datenschutzhinweise erteilen.
• Soweit sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet und die Regeln der Mietpreisbremse greifen, treffen den Vermieter umfangreiche Auskunftspflichten, so er denn eine neue Miete verlangt, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Sollte die Wohnung vermietet werden, ohne dass der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Belehrung über dessen Widerrufsrecht zu erteilen.
• Soweit über die Immobilie die Zwangsversteigerung angeordnet ist, ist der Mieter zu informieren.
• Soweit in den für die Wohnung verwandten Baustoffen gebundene Gefahrenstoffe enthalten sind, ist der Mieter hierauf hinzuweisen.

Der Vermieter sollte dem Mieter folgende Informationen erteilen:
• Der Mieter sollte auf das richtige Heizen und Lüften hingewiesen werden.
• Im Falle des Vorhandenseins von Balkonen oder Terrassen sollte der Mieter darüber informiert werden, dass die ihm übertragene Verkehrssicherungspflicht auch das Reinhalten des Abflusses umfasst.
• Soweit in der Wohnung hochwertige Baustoffe verwandt wurden, wie zum Beispiel Parkett oder Marmor, sollte der Mieter auf den richtigen Umgang und die richtige Reinigung hingewiesen werden.
• Sollte für den Vermieter absehbar sein, dass er die Wohnung zukünftig für sich oder seine Familienangehörige nutzen will, ist der Mieter bei Abschluss des Vertrages hierauf hinzuw

Aufrechnung  gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10.07.2024 entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann möglich ist, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.

VIII ZR 184/23

Wegfall Eigenbedarf – Mitteilungspflicht

Über die Frage, wann die Mitteilungspflicht betreffend den Wegfall des Eigenbedarfs entfällt,  vertritt die herrschende Mienung folgende Ansicht:

„Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet.

Fällt der Eigenbedarf also vor Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung weg, trifft den Vermieter auch eine strafrechtlich relevante Hinweispflicht gegenüber dem Mieter, auf die veränderte Lage hinzuweisen. Bei Verstoß gegen diese Pflicht kann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen.

Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunkts über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z. B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z. B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadensersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich „im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf“ geschlossen worden ist.

Die Mitteilungspflicht des Vermieters entfällt ferner, wenn der Mieter bereits vor dem Wegfall des Kündigungsgrunds die Wohnung geräumt hatte.

Die Hinweis(Garanten)pflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs und noch vor dessen Wegfall mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Insofern ist dem Vermieter zur Aufklärung des Mieters eine angemessene Frist zuzubilligen, die sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst.“

aus Haufe

Wegfall des Eigenbedarfs verschwiegen: Betrug am Mieter!

„1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.
2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.
3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 – 412 Ds 25/23″

Fensterrahmen dürfen vomMieter nicht angbohrt werden

Erst Mietkaution verwerten, bevor geklagt wird!
1. Das Rechtsschutzbedürfnis einer Zahlungsklage ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn der Kläger durch Verwertung der geleisteten Mietkaution sein Ziel erreichen kann.
2. Das Anbohren der Fensterrahmen, um Innenrollos bzw. Plissees anzubringen, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch und stellt somit eine Substanzverletzung dar.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.02.2024 – 8 C 218/23

Taupunkthygrometer

Die Aufstellung von Taupunkthygrometern in Mietwohnungen wird seitens des GWWeV  eindringlich empfohlen. Das Angebot an verschiedenen Modellen ist sehr gr0ß. Eine Empfehlung kann seitens des Vereins nicht ausgesprochen werden. Ein Mitglied hat im Anschluss an die Versammlung vom 21.02.2024 freundlicherweise ein Gerät benannt, welches die vorgenommenen Messungen sogar speichert:

ThermoPro TP357 80m Bluetooth Hygrometer

Innen Raumthermometer Digital mit APP

Mini Luftfeuchtigkeitsmesser mit Smiley-Indikator

Datengrafik für Innenraum, Büro, Weinkeller, Gewächshaus

Dem Mieter sollte aufgegeben werden, das vom Vermieter anzuschaffende Gerät aufzustellen und die Ergebnisse selbst zu speichern, um sie bei Auftreten von Schimmel vorzulegen.

Online-Tool zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten

Folgender Link wurde freundlicerweise  von einem Mitglied im Anschluss an die Versammlun vom 21.02.2024 zur Verfügung gestellt. Er ermöglocht die Einordnung der Immobilie zur Aufteilung der CO2 Kosten:

CO2-Rechentool BMWK

Versammlung 2024

Die Mitgliederversammlung 2024 findet am 21.02.24 um 18:00 in den Räumen der Elektro Lücke GmbH Walzwerkstraße 10 in 47877 Willich statt.

Themen:

Bedeutung der Modernsierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) für die Vermietung durch oder an eine GbR

Herausforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an Hauseigentümer und Stadtwerke.

Pflichten der Vermieter

Pflichten die sich aus der EnSimiMav ( Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen) für Eigentümer und Vermieter im Jahr 2023 und 2024 ergeben.

Alle Eigentümer die eine Gasheizung betreiben sind verpflichtet, diese hinsichtlich ihrer Einstellungen überprüfen zu lassen.

Hierbei wird insbesondere geprüft, ob eine Absenkung der Vorlauftemperatur sowie der Warmwassertemperatur möglich ist und andere Einstellmöglichkeiten  optimiert werden können.

Die Überprüfung muss durch eine fachkundige Person erfolgen.

Fachkundige Personen im Sinne der Verordnung sind die Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer und Energieberater, die in die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes aufgenommen sind.

Bei Wohngebäuden mit mindesten 10 Wohneinheiten und bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1000 Quadratmetern Heizfläche ist bis zum 30.09.2023 verpflichtend ein Hydraulischer Abgleich durchzuführen. Bei Wohngebäuden mit 6 und mehr Wohneinheiten muss bis zum 15.09.2024 ein Hydraulischer Abgleich durchgeführt werden.

Austauschpflicht veralteter Heizungsanlagen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Eigentümer die eine Gas- bzw. Ölheizung betreiben, die vor dem 01.01.1994 eingebaut worden ist,müssen diese im Jahr 2023 unter Umständen durch ein moderneres Modell ersetzen. Das GEG regelt, dass Heizungsanlagen ab Einbau nur noch 30 Jahre lang betrieben werden dürfen.

Es gelten allerdings folgende Ausnahmen:

1. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
2. Hauseigentümer die die Immobilie zum 01.02.2002 selbst bewohnt haben sind ebenfalls ausgenommen.
3. Hauseigentümer die älter als 80 Jahre sind sind nicht von der Austauschpflicht betroffen
4. Sollte die Immobilie nur mit Gas- oder Fernwärme versorgt werde können, bspw. aufgrund eines Anschluss- und Benutzungszwangs ersorgt werden, unterliegt die Heizung  ebenfalls nicht der Austauschpflicht

Eigentümer die von der Austauschpflicht betroffen sind, können die Kosten mit einer Reihe von staatlichen Förderprogrammen senken.

Wichtig: Die Förderung muss vor dem Austausch beantragt werden!

Detaillierte Informationen zu den Förderprogrammen finden Sie online auf der Website des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle:

https://www.bafa.de/DE/Energie/Heizen_mit_Erneuerbaren_Energien/Foerderprogramm_im_Ueberblick/foerderprogramm_im_ueberblick_node.html

Eigentümern die die Austauschpflicht missachten, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 €.

Steuererleichterungen für Betreiber von Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak (kWp) Ab dem Veranlagungszeitraum 2022 sind Einnahmen für Anlagen mit einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak auf Eigenheime und Mehrfamilienhäusern ertragssteuerfrei. Ab 2023 ist zudem die Umsatzsteuer auf null reduziert.

Informationspflichten

– Datenschutzrecht (Art. 13, Art. 14 DS-GVO),

– Gebäudeenergieausweis (§ 80 Abs. 5 GEG),

– Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (§§ 36 Abs. 1 Nr. 1, 37 VSBG),

– Trinkwasseruntersuchung (§ 21 TrinkwV),

– Verbraucherverträge (z.B. § 312a Abs. 1 BGB),

– Mietpreisbegrenzung (§ 556g Abs. 1a BGB)

– §§ 9 EnSikuMaV, 5 Abs. 2 EWSG, 26 EWPBG „Bei den Informationspflichten auf Grundlage der §§ 9 EnSikuMaV, 5 Abs. 2 EWSG, 26 EWPBG handelt es sich um Nebenpflichten im Mietverhältnis. Werden diese nicht oder nicht vollständig erfüllt, kann der Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch geltend machen (§§ 280 Abs. 1, 282, 241 Abs. 2 BGB). Allerdings wird die Frage des Schadens vielfach problematisch sein. Für die Darlegung und den Beweis des Schadens ist der Mieter verantwortlich, dem allerdings möglicherweise eine Beweiserleichterung zuzubilligen ist. Ansatzpunkt und Vergleichsmaßstab für einen Schaden wäre die Überlegung, wie hoch die Kostenbelastung und der Verbrauch des Mieters mit rechtzeitiger Information über Preissteigerungen oder empfohlene Verhaltensänderungen (z.B. Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um 1 Grad Celsius) ausgefallen wäre. Hierzu gehört der Vortrag von ausreichend konkreten Anhaltspunkten. Soweit der Mieter infolge einer Verletzung von Informationspflichten eine finanzielle Entlastung auf Grundlage des EWSG oder EWPBG nicht oder nur verspätet geltend machen kann und zwischenzeitlich ein Kündigungstatbestand wegen Zahlungsverzugs relevant werden sollte, wird kaum eine Vermieterkündigung in Frage kommen, sofern der Vermieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat. Auch hier sind die Einzelfallumstände besonders zu bewerten.“ Dr. Eric Lindner auf dem Mietgerichtstag 2023

– Heizkostenverordnung (§ 6a HeizkV) „Verstöße gegen die Informationspflichten nach § 6a HeizkV lösen das eigenständige Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 3 HeizkV aus. Dieses Kürzungsrecht greift bereits dann ein, wenn entweder die monatliche Verbrauchsinformation (§ 6a Abs. 2 HeizkV) oder die Informationen in der jährlichen Abrechnung (§ 6a Abs. 3 HeizkV) nicht oder nicht vollständig erfüllt werden.“ Dr. Eric Lindner auf dem Mietgerichtstag 2023