Aktuelles

Mietspiegel Januar 2023

Der neue Mietspiegel der Stadt Willich (Stand Januar 2023) ist online: https://www.stadt-willich.de/de/dienstleistungen/mietspiegel/

Das Stufenmodell betreffend die Aufteilung des CO2-Preises

Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro m2 Wohnfläche und Jahr Anteil Mieter Anteil Vermieter
< 12 kg CO2/m2/a 100 % 0 %
12 bis < 17 kg CO2/m2/a 90 % 10 %
17 bis < 22 kg CO2/m2/a 80 % 20 %
22 bis < 27 kg CO2/m2/a 70 % 30 %
27 bis < 32 kg CO2/m2/a 60 % 40 %
32 bis < 37 kg CO2/m2/a 50 % 50 %
37 bis < 42 kg CO2/m2/a 40 % 60 %
42 bis < 47 kg CO2/m2/a 30 % 70 %
47 bis < 52 kg CO2/m2/a 20 % 80 %
> = 52 kg CO2/m2/a 5 % 95 %
Quelle: Anlage (zu den §§ 5 bis 7) des CO2KostAufG

Indexmiete

Es gibt Bestrebungen zur Kappung der Indexmiete. Der SZ war folgende dpa-Meldung zu entnehmen:

„Hamburg (dpa/lno) – Der rot-grüne Hamburger Senat hat eine Bundesratsinitiative zur Begrenzung des Anstiegs von Indexmieten beschlossen. Sie sieht vor, dass Indexmieten auch bei einer stärkeren Verteuerung der Lebenshaltungskosten nur noch um maximal 3,5 Prozent pro Jahr angehoben werden können, wie der Senat am Dienstag mitteilte. Bei einer Indexmiete ist vertraglich vereinbart, dass sich die Kaltmiete erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen – bislang können die Mieten entsprechend dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung angehoben werden. Im Oktober betrug dieser vor allem wegen der stark gestiegenen Energiepreise 10,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat.“

Derzeit kann die Anpassung noch ausschließlich am VPI otientiert ohne weitere Beschränkungen erfolgen.

Mietpreisbremse

In NRW gilt die Mietpreibremse in folgenden Städten:

Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen;
Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf;
Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt;
Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn.

Soweit die Miethöhe zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent aufgrund des Eingreifens einer Ausnahmeregelung übersteigt, muss die Vermieterin/der Vermieter seit dem 1. Januar 2019 der Mieterin/dem Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss in Textform mitteilen, dass sie/er sich auf diese Ausnahme beruft.

Sollten Sie Mietvertäge für Wohnungen in einer der oben genannten Städte abschließen wollen, helfen wir Mitgliedern gerne weiter.

 

Energieeinsparverordnungen Stand Oktober 2021

 

Um dem drohenden Energieengpass wirksam zu begegnen und möglichst viel Energie einzusparen, hat das Bundeskabinett eine Reihe von Maßnahmen beschlossen.

Im Folgenden zeigen wir auf, was auf Sie als Eigentümer zukommt.

 

Die erste Verordnung (EnSikuMaV) gilt seit dem 01.09.2022 und gilt zunächst für sechs Monate.

Sie sieht die folgenden kurzfristigen Maßnahmen für den privaten Bereich vor:

  1. Klauseln in Wohnungsmietverträgen, die Mieter zum Heizen auf eine bestimmte Mindesttemperatur verpflichten, werden vorübergehend ausgesetzt. Gleichwohl sind Mieter weiterhin verpflichtet, Schäden an der Gebäudesubstanz durch angemessenes Heiz-und Lüftungsverhalten zu verhüten.
  1. Private Schwimmbecken, dürfen nicht mehr mit Gas/Strom beheizt werden. Becken in Schwimmbädern, Hotels, Reha-Zentren und ähnlichen Einrichtungen sind ausgenommen.
  1. Besitzer größerer Wohngebäude müssen ihre Mieter frühzeitig hinsichtlich folgender Informationen unterrichten: zu erwartender Energieverbrauch, zu erwartende Energiekosten sowie mögliche Einsparmöglichkeiten.

Für öffentliche Gebäude sieht die Verordnung folgende Maßnahmen vor:

  1. Durchgangsbereiche wie Flure, Foyers oder Technikräume werden nicht mehr beheizt.
  2. Öffentliche Gebäude werden nur noch bis höchstens 19 Grad geheizt. Bisher lag die empfohlene Mindesttemperatur bei 20 Grad. Ausgenommen sind Kliniken, Pflegeeinrichtungen und andere soziale Einrichtungen.
  3. Für die Warmwasserbereitung an Waschbecken ist die Nutzung von Boilern und Durchlauferhitzern untersagt.
  4. Die Beleuchtung von Gebäuden und Denkmälern zu repräsentativen oder rein ästhetischen Gründen wird ausgeschaltet.

 

Die zweite Verordnung (EnSimiMaV) ist seit dem 01.10.2022 in Kraft und soll für zwei Jahre gelten.

Im Gegensatz zur ersten Verordnung sieht diese mittelfristig wirksame Maßnahme zur Energieeinsparung vor.

Die Verordnung betrifft öffentliche, private und gewerblich genutzte Immobilien und sieht folgende Maßnahmen vor:

  1. Jährlich verpflichtende Heizungsprüfungen für Gasheizungen. Insbesondere sollen Heizungsanlagen auf niedrigere Vorlauftemperaturen und eine Absenkung während der Nacht eingestellt werden.
  1. In großen Gebäuden mit zentraler Versorgung durch Erdgas wird die Durchführung des ‚hydraulischen Abgleichs‘ verpflichtend. Hierdurch soll die Heizeffizienz verbessert werden, durch eine optimale Wasserverteilung in den Heizkörpern.
  2. Ineffiziente Heizungspumpen in Gebäuden mit Erdgasheizung müssen ausgetauscht werden.

 

 

 

Die wichtigsten Fakten zur geplanten CO2-Steuer: Stand 15.08.2022

Das von der Ampelkoalition geplante Stufenmodell zur CO2-Steuer soll zum 01.01.2023 eingeführt werden. Hiernach sollen sich Vermieter und Mieter den CO2-Preis für das Heizen demnächst teilen.

Der Grundgedanke des geplanten Stufenmodells ist eine Aufteilung der Kosten nach Verursachung und soll Vermieter anreizen ihre Immobilien energetisch zu sanieren und Mieter dazu anhalten bewusster zu heizen.

Nach bisheriger Rechtslage tragen Mieter den CO2-Preis allein in voller Höhe.

Das von der Ampelkoalition geplante Stufenmodell sieht eine Einstufung aufgrund des tatsächlich abgerechneten Verbrauchs vor. Demnach müssen Vermieter bei Wohnungen mit einer schlechten Energiebilanz -jährlicher Ausstoß von mehr als 52 kg CO2 pro Quadratmeter- 90 % und die Mieter 10 % der CO2-Kosten tragen. Das geplante Stufenmodell sieht 10 Stufen vor, in denen der Vermieteranteil stetig abnimmt bis hin zu Gebäuden mit dem Energiestandard EH55. Weist ein Gebäude den Standard EH55 sollen die Mieter weiterhin 100 % der CO2-Kosten tragen. In welche Stufe eine Wohnung einzugruppieren ist, soll sich nach dem vorgelegten Entwurf nach der Heizkostenabrechnung richten.

Hier wäre für Vermieter mit einem Mehraufwand zu rechnen, da diese zukünftig Angaben zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß machen müssten.

Bei Gebäuden die nicht zu Wohnzwecken dienen, ist eine hälftige Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter geplant, es sei denn die Parteien nehmen eine andere vertragliche Regelung vor. Bis 2025 soll jedoch auch für gewerbliche Mietverhältnisse ein Stufenmodell entwickelt werden.

Ausnahmen von der CO2-Aufteilung sind für die Fälle vorgesehen, in denen die Möglichkeiten energetischer Sanierung durch staatliche Regelungen erheblich erschwert sind, etwa im Bereich von Denkmalschutzvorgaben.

Das von der Regierung geplante Stufenmodell will der Bundesrat allerdings nachbessern lassen und prüft nun eine verbrauchsunabhängige Grundlage: den Energiebedarfsausweis. Der Energiebedarfsausweis orientiert sich am theoretisch ermittelten Bedarf, der sich aus dem Gebäudezustand ergibt und stellt die energetische Qualität der Immobilie besser dar.

Der Energieverbrauchsausweis orientiert sich hingegen am tatsächlichen Verbrauch und wird somit vom konkreten Heizverhalten der Mieter bestimmt. Eine Einstufung aufgrund des Energiebedarfsausweises könne die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern nach Ansicht des Bundesrates fairer abbilden, da der Vermieter das tatsächliche Heizverhalten seiner Mieter nicht beeinflussen könne.

Die Bunderegierung wird sich nun mit der Stellungnahme des Bundesrates befassen müssen, bevor der Gesetzentwurf vom Bundestag verabschiedet und vom Bundesrat abschließend beraten werden kann.

Sophie Reuter (Rechtsanwältin)

 

 

Wohnung und Stellplatz

Beim Abschluss getrennter Mietverträge über Wohnraum und Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen.

BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 95/20 – www.bundesgerichtshof.de

Rauchmelder

Wie zu erwarten, hat der BGH mit seiner Entscheidung VIII ZR 379/20 klargestellt, dass eine etwaige Miete für Rauchmelder nicht auf die Wohnraummieter umlegbar ist. Will der Vermieter Anschaffungskosten abwälzen kann er das aber unverändert über eine Modernisierungsmieterhöhung nach 559 BGB erreichen. Es bleibt auch dabei, dass Kosten für die Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten zu werten und bei entsprechender Abrede auf den Mieter umlegbar sind.

Fördermittel zur Schaffung oder Instandsetzung

Vom 09.05.2022 stammt ein Runderlass des Landes NRW, der sich mit der Förderung von Schaffung oder Instandsetzung von Wohnraum für Ukrainische Flüchtlinge befasst. In Verbindung mit weiteren Vorschriften (RL Mod 2022 vom 10.02.22 und WFB gleichen Datums) ist die Beteiligung des Landes an Maßnahmen des vermietenden Eigentümers in Höhe von bis zu 40 % der Kosten vorgesehen. Die Vorschriften und den Kontakt vom für Willich zuständigen zum Kreis Viersen stellen wir Ihnen gerne auf Wunsch zur Verfügung.

Regelmäßige Info

Wir werden uns bemühen, beginnend mit dem Monat Juni regelmäßig über Neuerungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung aus dem Bereich Immobilie zu informieren.

Vertragsmuster

Auf Wunsch stellen wir den Mitgliedern Formulare zur Verfügung, auf deren Grundlage Wohnraummietverträge, Stell- und Garagenmietverträge und Hausmeisterverträge abgeschlossen werden können oder mit deren  Hilfe die Mitglieder Mieterhöhungen oder Hausordnungen formulieren können. Auch Übergabeprotokolle oder Mieterselbstauskünfte überlassen wir den Mitgliedern auf deren Wunsch.

Vorträge

In unregelmäßigen Abständen oder sobald sich eine ausreichende Anzahl von Interessenten zu einem bestimmten Thema oder Themenkreis meldet, werden wir Referenten akquirieren und Vortragsveranstaltungen anbieten.
Themen schlagen wir auf der von uns unterhaltenen Homepage www.GWWeV.de vor, freuen uns aber auch, wenn Sie uns Themen benennen, um die wir uns kümmern sollen.

Beratung

Das Beraterteam steht Ihnen nach vorheriger Terminvereinbarung als kompetenter Ansprechpartner in den jeweiligen Tätigkeitsbereichen zur Verfügung.

Auf diese Weise erhalten Sie in Rechtsfragen aus den Gebieten Miet- und Wohnungseigentumsrecht und in Steuerfragen im Zusammenhang mit Erwerb und der Nutzung von Immobilien Auskünfte, ohne die hierfür ansonsten in Höhe von bis zu 190 € zzgl. MwSt anfallenden Erstberatungsgebühren entrichten zu müssen. Sollten Sie Unterstützung bei Abrechnungen von Betriebskosten und/oder Wohngeldern benötigen, steht Ihnen ergänzend ein nebenberuflicher Verwalter mit Auskünften zur Verfügung.

Bei bautechnischen Problemen stehen Ihnen ein Architekt, ein Bauunternehmer und ein Elektromeister zur Verfügung, die Sie ohne weitere Entgelte zunächst konsultieren können, bevor Sie sich entscheiden, kostenaufwendige Gutachten einzuholen oder Reparaturmaßnahmen zu veranlassen. Auch Kostenvoranschläge Dritter können unverbindlich mit Ihnen besprochen werden.

Sollten Sie sich für Investitionen in Ihre Immobilie entscheiden, bietet Ihnen unser Bankkaufmann Finanzierungskonzepte gegebenenfalls unter Einbindung von KfW-Mitteln an.